Comment calculer son taux d'endettement
Calculer correctement son taux d'endettement avant une demande, c'est gagner du temps — et éviter le refus banal. Voici la méthode complète, exactement comme la fait un banquier belge.
La formule de base
TDI (%) = [Total des mensualités de crédit] / [Revenus nets mensuels retenus] × 100
Simple en apparence. Le diable est dans ce qu'on met au numérateur et au dénominateur.
Étape 1 — Identifier les revenus nets retenus
Listez vos rentrées mensuelles. Pour chacune, appliquez le coefficient de retenue bancaire :
| Source de revenu | % pris par la banque | Conditions |
|---|---|---|
| Salaire CDI | 100 % | Période d'essai terminée. 13e mois souvent lissé. |
| Salaire intérim / CDD | 50 à 100 % | Selon durée d'historique et continuité. |
| Indépendant | 100 % | Revenus nets moyens 3 dernières années (fiches IPP). |
| Locatif existant | 75 % | Standard belge (correction vacances/frais). |
| Locatif du bien acheté | 75 % (parfois 60 %) | Estimation prudente attendue. |
| Pension alimentaire reçue | 70-100 % | Documentée (jugement, versements réguliers). |
| Allocations familiales | 0 % (le plus souvent) | Rares exceptions selon banque. |
| Bonus / commissions | 0 à 100 % | Lissés sur 3 ans si stables, ignorés si volatils. |
| Revenus de placement | 0 à 75 % | Selon récurrence, certaines banques refusent. |
Étape 2 — Recenser toutes les mensualités de crédit existantes
La banque ne va pas seulement vous demander : elle va consulter la Centrale des Crédits aux Particuliers (BNB), qui répertorie l'intégralité de vos crédits en cours. Listez par anticipation :
- Crédit hypothécaire en cours (résidence principale ou locatif)
- Crédits à tempérament (auto, travaux, conso)
- Ouvertures de crédit (réserves d'argent, cartes revolving)
- Leasing / location longue durée pour véhicule (compté chez la plupart des banques)
- Cautions accordées à un proche (peuvent être réintégrées dans le TDI)
Pour les ouvertures de crédit non utilisées, certaines banques retiennent 3 % du plafond disponible par mois comme mensualité théorique. Une réserve d'argent de 10 000 € jamais utilisée peut donc s'inscrire au TDI à hauteur de 300 €/mois. Solder et clôturer les réserves d'argent avant la demande est presque toujours rentable.
Étape 3 — Estimer la mensualité du nouveau crédit
Pour une estimation rapide, formule de la mensualité constante :
M = C × i / [1 − (1+i)^−n]
Avec C = capital, i = taux mensuel (taux annuel / 12 / 100), n = nombre de mois.
Ordres de grandeur pour 100 000 € empruntés à 3,70 % :
- 15 ans (180 mois) → mensualité 724 €
- 20 ans (240 mois) → mensualité 590 €
- 25 ans (300 mois) → mensualité 511 €
- 30 ans (360 mois) → mensualité 460 €
Pour un crédit de 250 000 € sur 20 ans à 3,70 %, multipliez par 2,5 → environ 1 476 € de mensualité.
Étape 4 — Le calcul complet
Revenus :
- Salaire 1 (CDI) : 2 600 € × 100 % = 2 600 €
- Salaire 2 (CDI) : 2 200 € × 100 % = 2 200 €
- Locatif appartement : 850 € × 75 % = 638 €
- Total revenus retenus : 5 438 €
Charges existantes :
- Crédit auto : 280 €
- Réserve d'argent 5 000 € (3 % du plafond) : 150 €
- Crédit hypothécaire locatif existant : 720 €
- Total charges existantes : 1 150 €
Nouveau crédit envisagé : 300 000 € sur 25 ans à 3,70 % → mensualité 1 533 €
TDI : (1 533 + 1 150) / 5 438 = 49,3 % → ✗ dépasse le plafond standard 45 %
Reste à vivre : 5 438 − 1 533 − 1 150 = 2 755 € → ✓ supérieur au minimum 1 300 + 150 (enfant) = 1 450 €
Diagnostic : dossier bloqué par le TDI, pas par le reste à vivre. Solutions à explorer : allonger la durée (30 ans = mensualité 1 376 € → TDI 46,5 %, encore juste) ; solder la réserve d'argent (charges baissent à 1 000 € → TDI 46,5 %) ; combiner les deux (TDI 43,8 %, dossier passe).
Les 4 erreurs de calcul les plus fréquentes
- Compter les revenus bruts. Toujours net. Salaire brut × 0,55 environ pour estimation rapide en Belgique.
- Oublier la réserve d'argent non-utilisée. Comptée à 3 % du plafond, ça peut décaler le verdict.
- Surestimer le locatif futur. Compter à 100 % au lieu de 75 % gonfle artificiellement la capacité.
- Sous-estimer la mensualité. Beaucoup oublient l'assurance solde restant dû (50-150 €/mois) qui s'ajoute au remboursement pur.
Conclusion
Bien calculer son TDI avant une demande, c'est se présenter avec un dossier réaliste et choisir d'avance les banques qui acceptent votre profil. Un courtier hypothécaire fait ce calcul en standard, avec en plus l'avantage de connaître les politiques internes de chaque banque (certaines plafonnent à 40 %, d'autres à 50 %, d'autres encore acceptent jusqu'à 60 % sur résidence principale).
Pour calculer instantanément votre budget maximum avec tous ces paramètres intégrés, utilisez notre simulateur de capacité d'emprunt.